KİRA TESPİT DAVASI

Kira sözleşmesi kiracı ile kiraya veren arasında yapılmaktadır. Kira bedeli de karşılıklı anlaşma ile kararlaştırılmaktadır. Kira bedeli kararlaştırılırken ortaya çıkan anlaşmazlıklarda ise kira bedelinin tespiti davası açılması gerekmektedir.

Taraflar kira bedelinin artışını kural olarak diledikleri gibi belirleyebilirler. Ancak bu konudaki anlaşmanın üst sınırı, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki(ÜFE) artış oranıdır. Bu husus Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 344/1’de “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Denilerek kurala bağlanmıştır. Örneğin; üretici fiyat endeksi(ÜFE) oranı yüzde 10 ise kira bedelindeki artış en fazla yüzde 10 olabilecektir. Kira oranı bu oranın üzerinde kararlaştırılmış ise bu yüzde 10luk oranı aşan kısım kısmi olarak hüküm olur ve kira bedeli üretici fiyat endeks oranında artırılır.

TBK md. 344/2’de “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” İfadesi yer almaktadır. Görüldüğü gibi taraflar anlaşma yapmamış olsa bile kira bedeli kiralananın bedeli kiralananın durumu göz önüne alınarak hakim tarafından belirlenir. Ancak hakimin belirleyeceği  bu oran bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranından fazla olamaz. Dolayısıyla taraflar da hakim de üretici fiyat endeksindeki artış oranına göre artış yapmakla mükelleftir.

Türk Borçlar Kanunu md. 344/3’te kira sözleşmesinin 5 yıl sonunda veya 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinin yenilenmesi halinde kira bedelinin nasıl belirlenmesi gerektiği düzenlenmiştir. “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen  kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” denilmiştir. Yani 5 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira artış oranı üretici fiyat endeksine göre taraflarca veya hakim tarafından belirlendiğini ifade etmiştik. Fakat 5 yılda uzun süreli kira sözleşmelerinde bu durum farklılık arz etmektedir. TBK 344/3 maddesi gereğince yalnızca üretici fiyat endeksi değil bunun yanında kiralanan yerin durumu ve emsal kira bedelleri de göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Buradan sadece emsal kira bedellerine göre de bir artış oranı belirlenemeyeceği sonucuna ulaşılabilir. Yukarıda sayılan hususların tamamı birlikte değerlendirilerek bir artış oranı belirlenmesi gerekecektir. Eğer kiracı ile kiraya veren arasında bir anlaşma sağlanamazsa buna hakim karar verecektir.

Kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi durumu ise TBK md 344/4’te açıklanmıştır. “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” Hükmü ile eğer kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse 5 yıl geçmeden kira bedelinde her hangi bir değişiklik yapılamayacağı belirtilmiştir. Ancak 138. Madde yani aşırı ifa güçlüğü başlıklı maddesi hükmü saklı tutulmuştur. TBK 138. Maddede:

III. Aşırı ifa güçlüğü

MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Denilmiştir. Yani kiracıya aşırı ifa güçlüğü başlıklı maddeye göre sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasını isteme, bu mümkün değilse sözleşmeden dönme hakkı tanınmaktadır.

TESPİT DAVASI

Kiracı ile kiraya veren kira bedeli üzerinde anlaşamamaları halinde, kira bedelinin nasıl belirleneceği, tespit davasının ne zaman açılacağı vb konular TBK md. 345’te düzenlenmiştir. Şöyle ki;

TBK md. 345/1’de “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” Denilerek açılacak dava ile ilgili belirli bir süre öngörülmemiştir.

TBK md. 345/2’de “Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş  olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” Denilmiştir. Buna göre mahkemenin vereceği kararın yeni dönemde uygulanabilmesi için 2 seçimlik koşul öngörülmüştür. Yani dava ya yeni dönem başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılmalı ya da 30 gün içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması şartıyla yeni kira döneminde dava açılmış olmalıdır. Yani bu iki koşuldan birisi yerine getirildiği takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.

TBK md. 345/3’te “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Hükmü yer almaktadır. Buna göre kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, uyuşmazlık halinde bunu uygulamaya koyabilmek için her hangi bir süre olmaksızın yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılması gerekmektedir. Bu durumda da mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olacaktır.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir